自如公寓和蛋壳公寓可能没想到，“长租公寓海外上市第一股”可能会被名不见经传的青客公寓抢了先。

10月8日上午，据外媒报道，青客公寓已正式向美国证券交易委员会递交了F-1招股文件，欲以发行ADS（美国存托股票）的形式，募资不超过1亿美元。

《每日经济新闻》记者注意到，相比于自如的5亿~10亿美元和蛋壳的6亿~7亿美元，青客公寓的募资金额并不大。经历了爆雷危机后，今年的资本市场对长租公寓的态度略显冷静。在此背景下，谁率先上市，谁或许就能利用更充沛的资金抢占市场。

为什么是青客

青客法定代表人金光杰曾做律师时就开始做投资，创办青客之初，就按照上市公司要求，确保企业下一步有人投资，他将这看作创业成功的秘诀之一。

房东东创始人全雳分析，青客引入摩根士丹利，对其赴美上市很有帮助，在美国资本市场，承销商扮演的角色非常重要。

相比其他公寓品牌不断融资，亏损逐渐扩大，青客小步快走，融资金额不大。知情人士透露，青客创立后，保持每8-9个月融资一次的节奏，最近一笔风投是2018年4月，凯欣资本和大摩投资1亿美元。即便此次赴美上市，融资规模也仅在1亿美元左右。青客没有一次性融资稀释股权，金光杰直接持有30.3%股份，凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%，为最大机构投资人。纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%股份。

“这样的扩张路径，相比链家、蛋壳更老道。”全雳透露，青客可能在今年12月完成上市。

但由于使用租金贷，青客难免产生纠纷。不少号称青客租客的账号发帖投诉其存在装修质量差、退租不退押金等问题。

全雳指出，青客的商业模式相对成熟。外界传言，总资产20亿，负债27亿。亏损太大是上不了市的。

盈利悖论：抢跑IPO融资

青客招股书显示，租客定位偏年轻，这与其城市布局相契合，2012年底，青客出租房源940间，均位于上海；截至2018年12月31日，青客覆盖南京、苏州、杭州等6座城市，共计91234间房源。增长主要来自二线城市。

2017年和2018年，青客公寓的营业收入5.23亿元和8.90亿元，同比增长70.3%。从收入结构看，租赁收入分别占97.35%和89.55%；截至2019年6月30日，租赁收入在总营收的占比下降至88.29%，增值服务占比接近12%。

增值服务来自宽带网络、公共事务、青客优选以及房东或租户赔偿金。这不得不提青客大量运用的租金贷，不少租客反映，一般租期为1年，但青客会让一些租客签署26个月的租赁合同并办理26个月分期贷款。否则租客无法享受“减免一个月房租、水费宽带费”的优惠。

青客房源多数在偏远区域。招股书透露，截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的平均税前月租金1149元。有投资人透露，算上装修、购置家具等在内，一间房的开销约在1.5万元至2万元，且转租差价并不是很高，投资回报时间较长。

2017年及2018年，青客公寓净亏损2.45亿元和4.99亿元。成立7年来，亏损总额更是达到了20亿元。这样的商业模式能否持续？

在抢时间，不上市就很有可能上不了了

据报道，蛋壳公寓计划最快今年赴美上市，募资金额为6亿~7亿美元。据外媒IFR ASIA报道，自如正考虑于2020年在美国上市，可能会筹集5亿~10亿美元。如果自如和蛋壳抢先上市了，青客就很被动。

就长租公寓纷纷选择赴美上市的原因，中国企业资本联盟副理事长柏文喜撰文称，长租公寓属于轻资产、重运营型和高成长型企业，境外资本市场的接受度更高、估值也较高。“企业尚处于不盈利状态，而境外资本市场对于尚处于亏损阶段但是前景看好的企业接受度要更好一些。”

记者梳理公开资料获悉，从2018年到2019年8月底，26家长租公寓品牌折戟，仅2019年7月，就有6家长租公寓退出。如南京玉恒公寓、西安万巢、杭州安闲居、杭州速锦房产、南昌诚寓物业等。正如业内人士所言，长租公寓，洗牌时间会比较长，此时如有一家能成功上市，对行业有正面推动作用。

世界金融控股集团

世界金融控股集团（股票代码WFHG），集团由众多资本运作专家组成，创始团队有20多年的辅导上市、并购重组、资本运作经验。提供上市的整套服务(上市、转板、投融资、资源整合、并购重组)。

可快速帮企业把无形资产知识产权变成有价值资产，把股权大幅提高並成为企业实缴资产，协助企业产业升级，渐进式上市辅导，帮助企业快速融资整合并购，做大做强快速上市!